全国の不動産屋さんが送る「すべらない話」

普段自分達のお店では言えないことや、裏話、秘話等ドシドシ公開される?予定です。(笑)ご期待下さい!

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売却依頼
こんにちは!サミーです。

ジメジメとうっとうしい天気が続きますね。

私が最近すごく苦労させられる中古マンションの売却を依頼して頂く時にまつわる話しをさせて頂きます。

特にマンションに住んでおられると「○○マンション限定で購入を検討されているお客様がおられます、ご売却の予定があるお客様はぜひ当社にお声を掛けて下さい」といったチラシがポストに投函されています。

中には「現在❐❐市にお住まいの公務員の方で実家が同町内に有りぜひこのマンションに住みたいというお客様がおられます」とかいかにもすぐに買ってくれそうな具体的なお客様がおられるようなチラシの文章もあります。

これって「本当にそんな話しがある場合」と「作文」の場合があります。

某大手仲介業者の営業マンと話すと別の大手仲介業者△△では社内で「作文」の発表会があり、いかにも買ってくれるお客様がいるような文章を競って「作文」しているとの事。

こういった現況に「信じて売却を依頼するお客様」もおられれば、こんなお話しも最近ありました。

下記、私のお客様から聞いた話しです。

どこの業者に任そうか?と考えて、具体的に買ってくれそうなお客さまの事が投函チラシに書かれていた××社に電話するとすぐにお客様を連れて来てくれて案内をしてくれました。

その購入希望者さんは「いいですね!」「綺麗ですね♪」と好印象のフレーズを何度も言ったそうです。

それが逆に怪しくてその購入希望者に思い切って、こう聞いたそうです。

お客様「どこかでお会いしませんでしたか?ご近所にお住まいですか?」

購入希望者様「・・・いえ、近くではありません。」

その後、購入希望者は全然顔を見せなかったそうです。

このお客様は「さくら」だと判断されました。

このお客様のような言動は大胆で私も驚きましたが、それほどどの業者に売却依頼を任せればよいのかわからないのが実情なのではないでしょうか?

この「すべらないブログ」のメンバーは真面目にお客様と接している者ばかりです。

是非一度、ご相談からさせて下さい!

by サミー



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関東の業者さん達の素晴らしい共同ブログです。リンク済みですので是非ご覧ください。

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| サミー編 | 16:29 | comments(3) | trackbacks(0) | -
ダメです
 こんにちは!サミーです

先週は私もインターネット不動産業者交流会2009in東京に行っておりました。
本日はその席で話題となり「このブログで書くべき!」と指南された内容を書かせて頂きます。

弊社の物件写真には(全てでは有りませんが)会社のロゴが入っています。
弊社では過去に近隣同業社2社に写真を盗用された為、このようなマークを入れるようになりました。

他社のホームページの物件写真の中に私の車が写真の端っこに写っている物件写真を同業者の親しい営業マンが発見して、私に知らせてくれました。

その業者のホームページを見ると写真の大きさがバラバラで、写真の解像度というのでしょうか綺麗な写真と写りの悪い写真が混在していました。
当社だけでなく他社さんからも盗用していると思われます。

現地に行って物件写真を撮るという事は実際に物件を自分で見て周辺をチェックして、お客様から問い合わせがあった時にはその旨を説明できるようにするという大事な作業です。

また、こんな話しもあります。

弊社ホームページには売主様の意向で広告不可の物件等を「会員登録」して頂いた自社のお客様だけに閲覧して頂けるページを設けてます。

そこに弊社近隣に存在する不動産業者のメールアドレスと思えるアドレスで「会員登録」がされてきました。

その会社の社長にその事を電話で聞くと「事務員がメールを送りました」との事。
・・・あきれます。

自社ホームページを日々更新するのにどれだけの時間と手間と労力が掛かっている事か・・・。

お客様にお願いです。
上記のような業者を見抜き、真面目な業者とお付き合い下さい。

BYサミー


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| サミー編 | 16:32 | comments(4) | trackbacks(0) | -
探偵もやってます(?)
こんにちは!サミーです。

以前、ビルトインガレージ4台分を含む約400屬侶物の付いた中古一戸建住宅を売買した時のお話しをさせて頂きます。

その建物はRC(鉄筋コンクリート)造で築15年ほど経過した物件でした。

私は購入されるお客様側の仲介業者で、物件をご覧頂いた感想は下記でした。

1.立地条件は気に入っています。

2.車庫4台を含む建物も気に入っています。

3.日当りなども申し分ありません。

4.雨漏れがあり心配です。

5、過去に一部で漏電しており心配です。

お客様は4.と5.をクリアすれば、購入する方向でを考えたいとの事。

売却しようとされている売主様は2番目のオーナーの方で、設計図や建築許可関係の新築時の書類を新築された旧所有者からもらっていないとの事。

かなり凝った造りの注文住宅の為に屋根も変形で電気周りも複雑で、私の知っている建築業者を呼びましたが、RC造の為に壁内を簡単に覗けずに確認作業だけでも時間と費用が相当掛かるとの事。

新築時の設計事務所か建築会社が保存していないか聞くと両方倒産していて解らないとの事。

ここから探偵業が始まりました(笑)。

以前に設計事務所のあったビルや建築会社の有った場所に行き、聞き込みをしました。

設計事務所のあったビル管理会社はわかりませんと言う返事、建築会社のあった周辺の方に聞くとこちらも知らないと言う返事ばかり・・・。

唯一の手がかりは設計会社の入っていたビルの別のテナントの方に聞くと「○○区で仕事をされていると聞いたことがあるのですが・・・」という情報を入手。

意外にも電話帳で調べると設計事務所の社長の個人名を屋号に設計事務所がありました。

電話をして訪問すると「間違いなく私の設計した家ですよ・・・当時の建築会社は倒産して有りませんが、その会社の社長は今もお付き合いしていますよ」との事。

また嬉しいことに設計図面等も全てお持ちで保管されていました。

お願いして現地の建物を見てもらうとすぐに「雨漏りはここの防水のメンテナンスが出来ていなくて漏れています」「漏電はここが原因です」と一発回答。

またまたお願いして設計図書等のコピーを頂き、無事に売買契約をさせて頂きました。

こんな仕事もやっていますので、何でも御相談下さい!

BY サミー
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| サミー編 | 14:47 | comments(1) | trackbacks(0) | -
物件探しのコツ
 こんにちは!サミーです。

今回は「物件探しのコツ」について私なりに書きます。

私は下記3つをお客様にやって頂ければ良い物件に巡り合い、ご購入してもらえると思っています。


1.物件チェック・・・ネットや住宅雑誌・新聞折込広告など各種媒体でチェックする。

これは皆さんよくチェックされていると思います。

2.実際に物件を見る・・・実際に物件を出来るだけ見てください。

これは先日、直球勝負さんが「良い物件と出会うために」という題名で書かれています。

そちらも参考にお願い致します。

3.不動産会社と相談する。


本日の実際にお話ししたい内容は、こちらを掘り下げたお話しです。

現在、ネットには情報が溢れていて、調べたい事はまずどこかを見ればわかります。

では、何故相談が必要なのか?

それぞれの情報には幅があります。

それぞれのお客様にぴったり合う話しがどれかは中々わかりにくいと思います。

下記例です。

A.住宅ローンを組む際の金利は変動金利と固定金利のどちらが得?また実際の金利は?

物件価格・自己資金・ご収入・返済可能額・先々の返済へ考え方・・・それをお聞きしてお客様に合ったプランをご提案させて頂きます。

金利優遇などもケースバイケースで変わります。

銀行の店頭金利より安い金利でローンを組める事も多々あり、ご相談後に予算を変更されて物件探しをされるという事もあります。

B.物件価格以外に諸費用が必要です。

物件により登記費用やその他諸費用は変わります。

それも踏まえて物件探しをされればと思います。

C.現在、不景気への対策として「住宅ローン減税」や買い替えの方への「売却損控除」などが受ける事が出来ます。

住宅ローン減税は最大600万円、売却損も所得税等を3年間免税など物件や諸条件により変わります。

D.お客様とお会いして話すと疑問点や問題点を聞かれる事も多いです。

解決できることは早期に解決したほうが後々が楽です。


私達「すべらないブログ」のメンバーはお客様の不動産探しの良きパートナーとなるべく頑張っています。

是非、お気軽にご相談下さい!

BY サミー
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| サミー編 | 13:58 | comments(0) | trackbacks(0) | -
建物の金額
 先日、建築条件付きの物件を私のお客様に御紹介した時の話しから建築費のお話しをしたく思います。

あるお客様に「建築条件付ですがお客様の御希望エリア・ご予算に合う物件ですよ」と建築条件付きの物件をご紹介しました。

すると「建築費が坪単価55万円は高すぎる・・・坪単価30万円ぐらいで出来るでしょう」とのご返事。

この「建築費が坪単価55万円」というのは建物+外構+・・・(下記参照)の居住出来る状態までの全て含んでの金額です。

お客様に「その坪単価30万円というのはどちらかで見積もりを取られてとかですか?」と聞くと「いいえ、新聞チラシで入っていたハウスメーカーの○○ホームさんの広告にそう書いていました。」との事。

広告等で掲載されている「坪単価○○円」はどこまでの金額を含んだ金額なのかよく調べないと最終的には全く違った金額になります。

そのチラシの○○ホームさんの広告には坪単価24.8万円〜と書かれていますが、下記は含んでいません。

1.地盤調査代

2・地盤改良・補強費

3.設計費用(既成のプラン以外は実費)

4.各種許認可費用

5.上・下水、ガス、電気の引き込み費用

6.10年保証の保証費

7.住宅性能表示費用

8.外構費(犬走り仕上げ・ブロック塀・門扉・ガレージ仕上げ・側溝工事など)

9.その他

実は以前に土地を購入して頂いて、この○○ホームで建てられた私のお客様がおられます。

最終的に総額はいくらだったかと言うと1〜9のその他費用を含んで坪単価約54万円でした。

土地の場合、上・下水引き込み費用や地盤改良・補強費というのはよく調べてみないと本当にわかりません。

過去には上・下水道引き直し300万円、地盤改良・補強費(薬剤入りの土と入れ替えたり地中杭を打ちます)も300万円掛かった事例が有ります。

私共不動産会社の営業はこんな建物建築に関する事にも精通しています。

また、横のつながりでそれぞれの専門職の方ともチームワークを組んで仕事をこなしています。

是非、建物建築に関しても御相談下さい。

御相談お待ちしています!

byサミー







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| サミー編 | 16:04 | comments(0) | trackbacks(0) | -
「すべらない話し」ブログオフ会
JUGEMテーマ:日記・一般

 3月10日(火)の夜に関西の不動産屋さんが送る「すべらない話し」ブログのオフ会があり、投稿者5人が大阪の梅田で集まりました。

滋賀県・1社、京都府・1社、大阪府・1社、兵庫県・2社の合計5社の5名です。

投稿内容や方向性などこのブログならではスタイルの打ち合わせをしました。

一つの特徴として「会社名」「投稿者の実名」を伏せて書いております。

自社のブログではストレートに書きにくい事なども書けるというスタンスです。

私は「すべらない話しのブログを始めましょう!」と始めに聞いた時に「毎回、面白いことを書かないといけないのか?」「それなら大変だな〜」と思いましたが、すべらない=読んで頂く価値のある内容・・・という意味で理解して頂ければと思います。

今回感じた皆さんイメージを書きます。

ラッキーマンさん・・・このブログの事、普段の仕事の事など一番熱く語られていました。

相場師さん・・・すごく話し好きな方ですが今回は聞き手に回られていて、普段とは少し雰囲気が違いました。

直球勝負さん・・・私にはそんな直球のイメージは薄く、クールに仕事をされるイメージがあります。

なにわのバリ子さん・・・紅一点、聡明な方です。女性の目で見た観点のお話しが聞けそうです。

そして私、サミーとなりますが皆さんに必死に着いて行こうと思っています。

読者様もメンバーさんも宜しくお願い致します!

今回のお店「割鮮 吉在門」・ここをクリック

byサミー

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| サミー編 | 15:34 | comments(3) | trackbacks(0) | -
不動産全般の動向
JUGEMテーマ:日記・一般
弊社では一般住宅の仲介を中心に 営業していますが、不動産全般のその他の仕事もやっています。

本日はその他不動産の動きから一般住宅の今後の動向を占う事が出来れば・・・と書かせて頂きます。

収益物件ですが動いていません。
資金が必要になり放出される物件が多くなるかと思っていたのですが、増えません。
また、良いと思った物件に買い付けを入れると銀行が抹消してくれません。
銀行も損切りしてまで早期回収を急いでないのでしょうか?

「任売」物件ですが増えていません。
「任売」とは「任意売却物件」のことで、このままでは物件所有者が破産や倒産をするという状況で、借り入れ金融機関との相談役に弁護士などが入り整理売却する事です。
破産や倒産は増えているかと思いますが、不動産に関しては何故増えないのでしょうか?

競売物件も増えていません。
上記「任売」の状態を超えて、物件所有者が破産や倒産をして裁判所から入札で売られる方法です。
任売が増えないから、その次の段階(最終段階)の競売も当然増えません。

一般住宅の高額物件を所有する不動産会社の社長に聞きますと・・・。
1〜3年、景気(相場)が回復するまで持っておくわ、今は借り入れ金利が安いから低額物件の売買でそれまで食いつないどくわ・・・との事。
上記社長のようなご意見多数です。

上記から私なりに考えると日本はバブルを経験していますので、一般住宅を所有する方は身丈に合った不動産を堅実に購入されている方が大多数なのではないでしょうか?

雇用問題や企業の業績の悪化=一般不動産の状況悪化では無いと思います。

弊社は上記の収益・任売・競売の売買を昨年は全て行っていて、その経験に基づき書いています。
上記の仕事が減るのは辛いな・・・というところです。

株の相場士のことわざで、「あたま」と「しっぽ」はくれてやれという言葉があるそうです。
相場の頂点を目指すのは危険で、腹9分にしておけという意味かと思います。
不動産購入も同じ事がいえますよね?

by サミー
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| サミー編 | 11:43 | comments(2) | trackbacks(0) | -
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