全国の不動産屋さんが送る「すべらない話」

普段自分達のお店では言えないことや、裏話、秘話等ドシドシ公開される?予定です。(笑)ご期待下さい!

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諸費用の裏話!?
JUGEMテーマ:日記・一般

なにわのバリ子です皆様、お元気ですか
天気のいい日が続きますね

そういえば、鳩山元首相、小沢元幹事長お疲れさまでした
鳩山さんの最後の辞意表明演説は、良かったですね。
常日頃からあの思いを言葉にしてくれていれば、
国民にも気持ちが伝わっていたかもしれませんね
そして、菅首相・・・長〜〜〜〜〜く頑張ってください

今日は、『建売住宅』の諸費用についてです

というのも、先日、建売新築戸建ての仲介をした時の事です。
某有名な建売専門業者様の新築戸建てを仲介するにあたり、
正直、諸費用の多さにビックリしました。


1)プロパンガス仕様を、入居後即オール電化に変更するのに、
 違約金をプロパン業者に21万円支払わなければならない。

→新築施工時、プロパン業者は『長期プロパンの供給』を条件に
 施工している為、供給されない場合は買主様に違約金が発生する
 との事・・・


2)表示登記・保存登記は売主側の指定業者で行わなければならない。

→表示登記9万円、保存登記及び抵当権設定費用に出張料がプラス
 されている・・・


3)新築住宅に網戸がついていない

→別途9万円・・・


当初、物件ご案内時には知らない諸費用が後から出てきて、
経験上で、建売住宅をご案内することの怖さを改めて認識しました。


仲介業者にとっても、驚き?がたくさんありました。。。


4)契約時に、前触れなく仲介業者を飛び越えて、照明・エアコン・引越し・火災保険会社の紹介営業をする・・・その上、契約後決済前に仲介業者を報告&経由することなく、 直接買主様と連絡をとる


5)契約から決済まで1ヶ月以内。ローン特約2週間・・・。


私にとって特に(4)は、常識外でした同業者の方は、いかがでしょうか?

今後に役立つ、仲介をさせていただいたと今では、思っています。

新築戸建て住宅の価格では、破格な金額の物件なので、
諸費用で少しでも、買主様から利益を得ようとすることは
業者としては見習わなくてはいけない部分でもありますね。

お客様にとっても購入の際は、物件価格だけでなく『諸費用』も含めて
ご検討くださいね。

by なにわのバリ子


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| なにわのバリ子編 | 08:18 | comments(0) | trackbacks(0) | -
不動産仲介業者の手数料について
 
こんにちわ

ラッキーマンです。

今回のお題は不動産仲介業者の手数料についてです。

お客様から見た場合、個人から個人に、会社から個人に、様々な場面で仲介手数料がかかることをご存知だと思います。

この仲介手数料。

安ければ安い程良い!と言う意見もありますが、極力払いたくないと考えるお客様もおられるようですね。

ですが、ほとんどの不動産仲介業者は仲介手数料収入で会社経営が成り立っています。

ではその仲介手数料を50%オフ出来る会社や割引き出来る会社はどうやって成り立っているのでしょうか?

このブログでは今回は「社員」から見た「仲介手数料」という切り口で書いてみたいと思います。(終わりの方で書いています。)

昨近よく見かけるのがホームページ上で「◯◯の条件を満たせば◯◯%オフ」とかの条件付きの割引きです。

一つ目の条件をクリアできれば10%オフ。

二つ目の条件をクリアできれば30%オフ。

というものです。

ここからは私見ですが、会社が小さくて社長一人でされてる様な会社ではこの様な割引きや値引きは良いと思われます。

ですが、社員が一人でもいる会社ならばこの割引基準はすごく「曖昧さ」や「不公平感」を残す可能性があります。

何故なら同じお客様でもAさんは50%オフ、Bさんは20%オフという割引き条件は、その条件をしっかり社長さんに伝えて把握して貰ったかどうか・・・に左右される可能性があるからです。

社員が増えてくると様々なお客様の割引条件の不公平さが増す可能性があります。

ですから、どの様なお客様でも◯◯%オフにする・・・のが公平感があるので良いかも知れません。

私がお客さんだとしたらこの様な公平感のある会社から購入します。

そしてこの仲介手数料の割引きや値引きを、割引きしている会社に勤めている社員から見た場合どうなのでしょうか?

その会社が基本給のみの固定給の場合。

何も問題ありません。(たぶん)

その会社が歩合給を取り入れている場合。

少し問題がある様に感じます。(あくまでも自分が勤めていたと仮定した場合です。)

なぜならお客様からいただいた仲介手数料が会社収入のほとんどの場合、その仲介手数料から固定給や歩合給が支払われているからです。

社員さんの給料が固定給の場合はさほど問題はないかも知れません。

しかし歩合給の場合、たとえば仲介手数料100万円×歩合率15%の場合は15万円が歩合給に相当します。

この仲介手数料をたとえば30%オフに割引きした場合は仲介手数料70万円×歩合率15%で10万5千円の歩合給になります。

割引き無しの場合は15万円の歩合給になるので、正規手数料で換算した歩合給の15万円が社員の手に渡ればこの会社に勤めている社員も納得するはずです。

ですが、ほとんどの会社が30%オフの手数料で計算した歩合率で計算した歩合給を支払っているのです。

30%オフにしようが100%の正規仲介手数料をお客様からいただくことになろうが、契約の重要さや手間は全く一緒なのに・・・です。

社長さん一人でされてる会社が仲介手数料を割り引く割り引かないは社長の一存で構わないと私は考えます。

ですが、社員の生活にまで及んで考えた時、この様な社長の考えの会社には魅力を感じないのが本音です。

だって自分が一生懸命頑張って働いたのに、会社の制度で自分の手取り給料が減ってしまうのは納得いきませんもん。

皆さんはどう思われますか?

by ラッキーマン


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| ラッキーマン編 | 14:30 | comments(0) | trackbacks(0) | -
フラット35S 住宅金融支援機構(旧「住宅金融公庫」)
JUGEMテーマ:日記・一般

まいど!

ご無沙汰しております。

サミーでございます。

「住宅ローン」って本当にどれが良いのか選ぶのが難しいです。

ネットで調べればそれぞれの銀行などの金利(定価の金利)は分かりますが、金利優遇後の実際に組む金利(値引き後の金利)は各銀行等で表示されている銀行(等)と表示されていない銀行(等)が有ります。

なぜ表示していたり表示していなかったりが有るかご存じですか?

物件やお客様の条件により最優遇金利を組めたり、組めなかったりする為です。

ローンを組めない方からのクレーム防止のために再優遇金利を表示していなかったり、“ご希望に添えない事が有ります”と但し書きを書いた上で優遇金利を表示していたりです。

本当に有利な銀行は不動産会社が一番良く知っているかもしれません。

銀行以外には住宅金融支援機構(旧「住宅金融公庫」)の フラット35という全期間固定金利の住宅ローンがあります。

この住宅金融支援機構のフラット35から更に住宅金融支援機構の基準をクリアしたフラット35S適用の一戸建て住宅やマンションは標準金利から優遇された金利を受ける事が出来ます。

例えばりそな銀行(窓口銀行や組む月により金利が変わります)を窓口で申し込みすると通常のフラット35は全期間2.61パーセントの金利ですが、フラット35Sなら当初10年間は金利が1.0パーセント優遇されるので、1.61パーセント(当初10年間)となります。

「固定金利で安心を!」という方にはオススメです。

フラット35の通常金利分と現在のフラット35Sの優遇分を借入金3000万円、借入年数30年で比較すると総支払額が360万円以上の差額となります。

住宅金融支援機構のフラット35(フラット35S)は銀行ローンより申し込みの流れが煩雑だったり、時間掛かったりしますので、不動産会社は嫌う傾向にあり遠回しに断る業者もあります。

また、自営業の方や転職などの理由で銀行融資が断られた方は一度検討してみるのが良いと思います。

ワタクシ、喜んで引き受けます!

最近振り返ると購入・売却希望のお客様を紹介してくれるお客様って、難しい案件をクリアーさせて頂いたお客様が多いんですよね〜。(笑)

追伸:平成22年12月末までの金利優遇ですが、申込件数(申込金額)の上限があり、早期終了する事があるそうです・・・お早めに!

↓住宅金融支援機構(旧「住宅金融公庫」) のホームページ
http://www.jhf.go.jp/

↓フラット35S紹介ビデオがあります
http://www.flat35.com/guide_video.html

by サミー


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| サミー編 | 12:37 | comments(0) | trackbacks(0) | -
特化
行楽日和続きだったゴールデンウィークも終わり、
夏休みまで褌の紐を締めなおして頑張らねば!


話はガラリと変わりますが、インターネットを駆使
しながら頑張っている同業者さんは私の周りにも
たくさんおられます。

地域を限定したエリア特化型、マンションの仲介を専門
に取り扱うマンション特化型・・などなど。

特化することで他社との差別化を図り、顧客からの
ある意味特殊なニーズに答え、自社の地位を顧客に
意識付けする。」

言葉では簡単ではありますが、実際に営業戦略上
「特化」をするにはかなりの勇気がいるものです。

そんな中、最近興味深く見ている業者さんがあります。

基本的には大阪府・兵庫県を中心に建売用地を
購入したり、中古の戸建やマンションを購入し、
リフォームをしてから再度販売されるような業者さんです。

このような業態の不動産業者さんは山ほどあります。
それでは、この業者さん何が面白いかと言うと。

多くの業者さんは敬遠するであろう物件条件である
『飛び降り・首吊・他殺・孤独死・焼死跡地』などを大歓迎
しいることを全面的にアピールしているのです。

最もそれに特化しているとまではどこにも表現されて
いないのですが、ユニークだと思いませんか?

我々不動産業者、特に仲介業をしていると、種々雑多な
情報が好むと好まざるとに関わらず入ってきます。

なかにはこの業者さんが謳っているような内容の
物件情報も確かにあります。

この業者さんの顧客は誰かと言うと、我々不動産業者、
特に仲介業者なんです。

少なくとも私は特殊な条件の物件情報を得たときには
この業者さんの名前を思い出してしまいます。
これは何を隠そう、この業者さんが狙っていたであろう
「他社との差別化を図り、顧客からのある意味特殊な
ニーズに答え、自社の地位を顧客に意識付けする。」
が成功していると言えるのではないでしょうか。

「なんでも屋」もいいかもしれませんが、勇気を持って
「特化型不動産屋」を模索していきたいものです。
それが惹いては「お客さんの心を掴む」事にも繋がる
のかもしれませんね。

by 相場師


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| 相場師編 | 10:15 | comments(0) | trackbacks(0) | -
住宅ローン選びもかなり重要!
こんにちは!直球勝負です
どうも、明日から一週間のお休みに入る不動産会社さんも
多いみたいです。鍵の手配が出来ないのでご案内ができなくて
困ってしまいます

さて、良い住宅を購入したい!安心、安全な不動産取引をしたい!
という方は多いと思われますが、そのためにはどうしたら良いのでしょうか?

不動産探しやご購入に際してきめ細やかなフォローをしてくれる
良きアドバイザーといえる営業マンを見つけることが
良い住宅を見つけることのできる要因のひとつだと私は思っています。

さて、不動産の購入において住宅ローンをご利用される方も多いと
思われます。
同じお借入額や返済期間、同じ銀行の住宅ローン商品であっても
ご利用をされる方のライフプランや将来の返済計画が異なるため
この商品が一番良いという普遍的なものはなく、△△さんにとっては
××銀行の○○な商品が良いという選択になってきます。

だから、良い物件が見つかっても住宅ローンそのものの選択で
間違った選択をしてしまうと長〜い期間にわたるローン商品ですから
大きな損失を生じてしまう可能性も出てきます。

もちろん、私はどの商品を選択されるにしても将来的に
借り換えをされることを含めてご提案をさせて頂いております。
もっと幅広く、もっと不動産関連以外の家計の財務体質の
強化・見直しを希望される方にはファイナンシャルプランナーを
ご紹介させて頂いております。

何よりも不動産営業マンが住宅の購入に際して住宅ローンを
斡旋・紹介するケースが多いと思われますが、
どの商品を選択するかがその営業マンの住宅ローン商品の
知識量に左右される部分も多いかと思われます。
これもだいぶ危険かもしれませんね。
実際、程度の低い不動産会社や営業マンは
自分たちにとって手続きしやすいとか仲の良い担当者のいる
金融機関のローン商品を勧めて閉鎖的な情報量の中で
住宅ローンの斡旋をしているケースがあるものです。

by 直球勝負


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| 直球勝負編 | 18:06 | comments(0) | trackbacks(0) | -
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