全国の不動産屋さんが送る「すべらない話」

普段自分達のお店では言えないことや、裏話、秘話等ドシドシ公開される?予定です。(笑)ご期待下さい!

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続・中古物件の取引事情+住宅ローン減税効果
 前回の直球勝負さんが投稿したブログ(中古物件の取引事情)は参考になった方は
多かったのではないでしょうか。

私も、実は中古住宅派なんですけど、今の日本の様々な事情ではまだまだ欧米のよ
うな中古住宅市場には追いつけないかなって思っています。

そんな中、先日の新聞に大手ハウスメーカーが自社で建築・販売した住宅を買い取
り、リフォームして再販売する事業を拡大している、という記事が書かれていました。
骨材部分以外ほぼ刷新して、土地代を除いて新築物件の約7割で再販売。更には、
10年保証まで付けようというもの。

中古住宅に付加価値を加えて中古住宅市場を育成し、欧米なみに中古市場を拡大
しようというのが狙いなのでしょう。 いいことです。

そもそも物を大切にする日本人の気質から見ても、住宅と車に関しては買い替えの
サイクルが非常に速く、私からすれば「もっと大事に長く使おうよ」って常々感じます。

日本の中古住宅市場はある意味、今後の不動産事情の核になる可能性大かもしれ
ませんね。


さて、今回お話しようと思っていることがもう1つあります。
一般のお客様のなかには全く気づいていない方が意外と多いことなんです。

それは、住宅ローン減税の効果によって月々の返済額が減る、ってことです。

よくお客様から、「この物件を買ったら月々いくら位の返済になるのか教えて」と
聞かれます。
ローン電卓を叩いて、「そうですね、ボーナス返済ナシで35年間の変動金利ですと
月々◎万△千円ですね。」
そこで終わってしまっている不動産業者の営業マンも実を言うと結構多いようです。
これは営業マンの資質が問われるところでしょう。

仮に、20歳代後半くらいの3人家族のお客様が今の家賃(7万円)よりもどうしても
安くして2,500万円程の住宅ローンを組みたいと言われたとしましょう。

先ほどの営業マンだと、「そうですね、ボーナス返済ナシで変動金利の優遇金利が受
けれるとして35年間のローンですと、月々71,400円ほどになりますね。 お客さん、
物件価格をもう少し下げて探しましょう。」こんなところでしょうか。

せっかく、その気になっているお客様にしてみれば「エー、また仕切り直し?」って
感じてしまうかもしれませんよね。

ところが、年末の住宅ローン残高の1%が所得税から控除してもらえ、控除しきれない
部分は住民税からも控除してもらえるわけです。(10年間)

例えばこのお客様の年収が400万円だとすれば、2,500万円を借り入れたとしても、
現行の住宅ローン減税効果によって月々返済額が7,800円程度安くなるわけです。

もちろん10年間という期限付きではありますが、もし年収が増えていったとしても、
10年後の住宅ローン残高から算出される控除額で控除負けすることはないでしょう。
むしろ年収が増えることでのメリットのほうが大きいはずです。

だとすると、このお客様は月々63,600円(10年間)の返済となり、購入条件の一つ
である今の家賃(7万円)を軽くクリヤーできるわけです。

実に当たり前のことではあるのですが、あっさり見逃しているお客様や不動産業者が
多いのも事実です。
現に当社のお客様でも私の説明を聞いて、いたく感心され(他の不動産業者から説明
が無かったからだそうですが)、購入に至ったケースが何件かあります。

これしきのことは当ブログメンバーは常識として捉えております。なんせプロ意識の
非常に高いメンバーなんで・・(笑)
どんな些細なことでも結構ですから、「あれ?」 「んー?」と思うことがありましたら、
なんなりとメンバーまでお問い合わせください!!


by 相場師



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| 相場師編 | 15:00 | comments(0) | trackbacks(0) | -
中古物件の取り引き事情
 こんにちは直球勝負です。
ものすっごく、異様に蒸し暑〜い日が続いていますね
少しでも外出すると疲労感がハンパじゃないです
夏の猛暑にゲリラ豪雨・・・、昔はこんなんじゃなかった
と思うのですが・・・。

さて、今回は「中古物件の取り引き事情」についてです。

こちらのブログをお読みいただいている方はマイホームを
お探しの方も多いと思います。
あなたは中古物件の購入を検討されていますか?
やっぱり新築!といった感じですか?

どちらが良いというのは価値観によるので答えはないと思いますが、
私、個人的には中古住宅派です。

で、その「取り引き事情」ですね。いろいろなお話が出来ると
思いますが、今回は実務においては非常に大雑把で粗い取り引きが
普通になされているという実情をご紹介したいと思います。

良い中古物件が見つかった際に、購入の可否を判断する中で
あなたは何を注意されますか?もしくは不安に思われますか?

たぶん一番の関心は「建物(構造)は大丈夫かな?」といった
ことではないでしょうか?
人と同じで不動産もまずは外見(外観・室内の程度)から
入ってしまうと思います。

で、それ以上に何かあるかというとほとんどの場合、
何もないことが多いはずです。
素人が見て分かるような構造上の問題が指摘されるようなケースは
別として、目に見えない部分が大丈夫かどうかは確認のしようが
ありませんよね。
極端な話、「△△ハウス施工の注文住宅だから大丈夫です」なんて
言っている営業マンもいます(笑)

新築住宅においても建ってしまった後であれば、
重要事項説明の際に建築確認書類にてご説明し、確認していただくだけです。
モノが本当に大丈夫かどうかなんて関係なく書面上での確認です。
それだけで取り引きがなされています。
10年保証が付いているのでまだ少しは安心ですが。

築浅物件であれば、購入者がそれほど建物に不安を感じられるケースが
少なく、話題にあがることも、相談を受けることも少ないのですが、
木造建築で築20年を過ぎたものになってくると皆さんの関心度は
非常に高いものがあります。
そうですよね?
自分の歳より築年数が上の物件なんかの場合は特にそうかもです。
「俺より年上やん・・・(笑)」って。

「建物は大丈夫かな?ローンを35年で組むと完済時には今が築20年
だから築55年か・・・。大丈夫か??(汗)」

これって、不動産屋では分かりません。
いい加減なことを言う会社や営業マンはいるかもしれませんが。
正直、不動産会社や不動産の営業マンは「建築」ということにおいては
ほとんど知識を持ち合わせていないケースが非常に多いものです。
私も例外なくその一人といえます。

でも、こうした非常に重要な問題を
「まっ、大丈夫でしょう」といった感じで購入するにしては
30年も35年もの長期にわたる、しかも、決して小額ではない
ローンを借り入れてまで買うべきモノの問題としては
きっちりと確認をして出来る限り問題点を解消していくべきですね。

こういう場合は第三者機関として建物の検査会社を利用されては
どうでしょうか?
私がお客様におすすめして検査をした際に、「1階の和室の筋交いが
入っていないです」ということが判明したケースがありました。
まさしく、欠陥住宅!だったわけです。

それと、中古住宅じゃないですよ。新築にもかかわらず・・・です
全部で3区画の分譲でしたが、他の2戸がどうなっているかは
わかりません。検査を入れて本当に良かったと思います。
お客様にも非常に感謝されましたし

6年程前から、こうした建物の検査会社が非常に増えてきました。
当初は検査費用がけっこうな金額でしたが、今は私の営業エリアでの
一般的な住宅(敷地が25坪〜30坪の戸建て)であれば検査費用が
8万円前後です。
建築前と完成後では費用に少し差額が発生します。

結果を一冊のレポートにして提出をしてくれます。
素人でも分かりやすいような解説がなされています。
数千万円ものお買い物を見た目だけとか不動産屋が言うから間違いが
ないとか、△△ハウス施工だから大丈夫だとか、そんな根拠のないこと
ではなく、費用はかかりますが、購入における必要経費と考えて
積極的に採用されることをおすすめします。

購入をしてしまった方でも今後のために検査をされても良いと思います。

by直球勝負


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| 直球勝負編 | 12:03 | comments(2) | trackbacks(0) | -
お金の保全を義務化しよう!
 なにわのバリ子、今回は【三度目】の正直です!

何故三度目かといいますと、実は本文を書き終えてから、『投稿』ボタンを押した瞬間、

数時間かけて書いた本文が全部消えてしまいました。。。。。しかも、二度も。二日続けて。

原因は、インターネット接続をオフラインにしたまま、次のページにいってしまったからです。

更新日が遅れてしまった事、深くお詫び申し上げます。(T_T)

どんくさい自分に、ガッカリです。

気を取り直して。

『お金の保全』って最近話題になっていますね。 某倒産会社が、引渡し前に多額の

資金をお客様から、入金してもらい、引き渡す前に倒産してしまう詐欺のような行為。

新築の請負契約のみならず、不動産業者の下請けや手形先も大きな被害でしょう。

今まで、建売の不動産屋が倒産したせいで、数千万円の借金を抱えた下請け業者の方を何人も見てきました。

それが、とうとうお客様にまで迷惑がかかる時代になってしまったのですね。

不動産の宅建業法には、売主が宅建業者の場合、手付金の額に定めがあり、上限を超える場合は、手付金の保全が義務化されています。

その上、所有権移転と引渡しと残代金の支払は法律上、基本的に同時でなくてはならないのです。

しかし、建築基準法には、そんな規制はありません。というか、ないのがおかしい!

出来高払いが、正しい支払いの仕方ですが、お客様に出来高が今いくらかなんてわかるわけないですよね!

建築基準法も、宅建業法のように厳しく、お金については法改正されるべきです。

お客様のみならず、下請け業者にとっても、安心した家が建てられるようになってほしいですね。

熱い話になってしまいましたが、私の身近に、請負契約の契約金100万円を入金した一週間後に、建築屋が倒産した方、新築を数件建てた上で元請けが倒産して、9000万円の不渡りを背負ってしまった下請けの建築会社の方が、今でもすこしづつ負債を補いながら頑張っておられる姿を見ていると、人事には思えなかったんです。

難しい問題ですが、いつか解決する日が来ることを願っています。

by なにわのバリ子


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| なにわのバリ子編 | 16:03 | comments(0) | trackbacks(0) | -
すごいブログ
JUGEMテーマ:日記・一般
 
先日、@dreamと言う不動産会社専門のコンピューターソフトのユーザー同士が集まる勉強会に当社も参加させて頂きました。

色々な業者さんと夜遅くまで飲み二ケーションし、勉強になる話しもたくさん聞かせて頂き、当社の将来の展望も色々話しさせて頂き、あっと言う間の時間でした。

そんな中、一旦お開きにしようか?という別れ際に驚きの出会いが・・・。

と言っても皆さん期待の「出会い系」ではございません。→誰も期待してないって?(笑)

そう、この「関西の不動産屋さんの送る(すべらない話)」が遙かな目標にさせて頂いている、関東在住の各不動産業者さん達5人が書いておられる「不動産屋たちのココだけのハナシ」の巨匠達(笑)全員とお会いすることが出来たのです。

まさかここで・・・と言う様な「時期」と「タイミング」での出会いに本当にビックリです。

以前から単独で読んでもかなり面白い、ある会社のブログのファンで、毎日の様に読ませて頂いていたのですが、その会社の社長様が「不動産屋たちのココだけのハナシ」のブログも執筆されてるとお聞きしたのがきっかけで読むようになりました。

プロの不動産屋が読んでも面白い「実用的」でなんせ「面白くて」、「笑いあり」「涙あり」(笑)、「少しホロ苦くて」・・・・・なかなかある様で無いブログです。

僕の中では「日本一の不動産屋さん達」のブログかなと思います。

毎回読むのが楽しくて、楽しくて。(笑)

読んでからやっと一日の仕事が終わります。(笑)

話しは戻り、そのお会いした全員方は・・・想像を超えて・・・楽しそう?・・・面白い方々ばかりでした。(笑)

飲み会の終了間際でしたので、中々ゆっくりお話しする機会がなかったですが、アルコールの残る脳細胞にも顔はしっかり焼き付けましたので、次回お会いした時にはその顔目掛けてにじり寄りたいと思います。(笑)

何かアクションを起こさないと、無かったかも知れない出会い。

偶然かも知れませんが感動しました。

子供の頃は色々な所に「感動」がありましたが、年々歳を重ねる事に「感動」すべきもので感動出来なくなってる自分がいて・・・・・でもこれは間違いですね。

これからは人に感動を「与えて貰う」のでは無く、感動を「与えられる」生き方が出来る立場や年齢になりつつあるということですね。

では皆さん永らくお待たせしました。

ブログの「ディズニーランド」→リピートしたくなるブログって意味もあります。(笑)

夢と魔法の国へようこそ・・・なんて(笑)

「不動産屋たちのココだけのハナシ」ブログのご紹介です。

(最後にこの「関西の不動産〜」ブログを始め、関連ブログすべてに下記「不動産屋たちのココだけのハナシ」ブログをリンクさせて頂いておりますことを、改めてここにお知らせさせて頂きます。)


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by ラッキーマン


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| ラッキーマン編 | 15:37 | comments(2) | trackbacks(0) | -
ダメです
 こんにちは!サミーです

先週は私もインターネット不動産業者交流会2009in東京に行っておりました。
本日はその席で話題となり「このブログで書くべき!」と指南された内容を書かせて頂きます。

弊社の物件写真には(全てでは有りませんが)会社のロゴが入っています。
弊社では過去に近隣同業社2社に写真を盗用された為、このようなマークを入れるようになりました。

他社のホームページの物件写真の中に私の車が写真の端っこに写っている物件写真を同業者の親しい営業マンが発見して、私に知らせてくれました。

その業者のホームページを見ると写真の大きさがバラバラで、写真の解像度というのでしょうか綺麗な写真と写りの悪い写真が混在していました。
当社だけでなく他社さんからも盗用していると思われます。

現地に行って物件写真を撮るという事は実際に物件を自分で見て周辺をチェックして、お客様から問い合わせがあった時にはその旨を説明できるようにするという大事な作業です。

また、こんな話しもあります。

弊社ホームページには売主様の意向で広告不可の物件等を「会員登録」して頂いた自社のお客様だけに閲覧して頂けるページを設けてます。

そこに弊社近隣に存在する不動産業者のメールアドレスと思えるアドレスで「会員登録」がされてきました。

その会社の社長にその事を電話で聞くと「事務員がメールを送りました」との事。
・・・あきれます。

自社ホームページを日々更新するのにどれだけの時間と手間と労力が掛かっている事か・・・。

お客様にお願いです。
上記のような業者を見抜き、真面目な業者とお付き合い下さい。

BYサミー


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| サミー編 | 16:32 | comments(4) | trackbacks(0) | -
業者交流会in東京

 去る6月2日(火)、当ブログメンバーが導入している不動産営業支援ソフト開発会社主催の「インターネット不動産業者交流会2009in東京」に参加してきました。

当ブログメンバー5名のうち4名(1人は仕事の都合で残念ながら不参加)が参加しました。
更には内2名が講師とパネラーと大役を仰せつかるというメンバーにとって、大変誇らしい会でした。

全国から300名以上の参加者があり、私もかなり多くの方々と色々話しをさせていただきました。
いつもは「関西の不動産屋さんのすべらない話」をお届けしているのですが、今回の業者交流会では「全国の不動産屋さんのすべらない話」を聞くことが出来ました。

比べてみると、習慣の違いなどから来る表現の差異は多少あるものの、不動産業者の悩みや、お客様に対する考え方、またお客様から不動産業社へのリクエスト内容などなど・・基本的には全国共通かな、そんな印象でした。

このような大きな会は年に2回東京で開催されます。
全国の不動産業社の方々とお会いしていつも感じることがあります。
「あんなに頑張っている会社が四国にはあるのか。こんな工夫をしている会社が東北にはあるのか・・
あー、当社はまだまだ努力が足りていないな、よし頑張ろう!」
”活力”とでも言うのでしょうか。
そんなものをいつも感じ、そして持ち帰って自分の仕事の肥しにしています。
とても貴重な機会を戴いていると感謝しています。

きっと他の当ブログメンバーも同じような思いをもたれていることでしょう。
現状に満足して胡坐をかくことなく、常に前を向いて成長したい、そんな思いを共有し合えているわれわれのブログ並びにメンバーを今後ともよろしくお願いいたします。



分科会での活発なディスカッション



ソフト開発会社社長の講演



懇親会での交流


by  相場師


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| 相場師編 | 13:34 | comments(3) | trackbacks(0) | -
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