全国の不動産屋さんが送る「すべらない話」

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仲介手数料 両手手数料禁止
こんばんは!

サミーです

総選挙では民主党が圧勝しましたね。

民主党が一時期マニュフェストに掲げていて、最終的に選挙前にはマニュフェストから消えた「不動産業者の仲介手数料・両手禁止」のお話しを私なりにさせて頂きます。

不動産の売買には大きく分けて2種類が有ります。

1.新築マンションなどの売主直接販売(売主代理の直接販売)

2.その他の中古マンション・一戸建て・土地の仲介

「1.」の直接販売は仲介手数料が不要で、「2.」の仲介は仲介手数料が必要です。

仲介手数料は一般的に下記のように頂いております。

売主様→仲介手数料→売主様担当の仲介業者→金銭の授受無し←買主様担当の仲介業者←仲介手数料←買主様

となります。

仲介手数料の上限は物件価格の3%+6万円に消費税を合計した金額です。

下記が「仲介手数料・両手禁止」を考えさせられる2つの例です。

パターン1.

新築一戸建て住宅を建築する小・中規模の建築業者さんは、自社で販売営業の部門を持たずに仲介業者に上記の売主手数料を支払う条件で、仲介業者に販売を任せます。

仲介業者は「売主様」と「買主様」の両方の窓口になる訳です。

もちろん買主様というのはその家を買って住もうと思う一般消費者で、この買主様が仮に値引きをして欲しいと希望した場合を考えましょう。

この仲介会社と営業マンは「買主様」の為に頑張って価格交渉をしてくれるのか、「売主様」の立場に立って価格交渉をしない、あるいはある程度しかしない・・・という事が起こる可能性があります。

例えば売主が「値引きをする代わりに仲介手数料は正規の金額を支払わない」という意向であれば、営業マンは買主の値引き希望に対して、100%の努力をしないという事がありえます。

パターン2.

売主様がその物件にお住まいされていて売却される一般消費者、買主様がその物件に居住する事を希望される一般消費者とします。

この両者から仲介手数料を頂ける可能性のある仲介業者と営業マンの例です。

この物件の売却依頼を受けた仲介業者・営業マンの中には自社で売主様からと買主様からも仲介手数料を欲しくて、下記のような事をする業者があります。

A.他業者に一切情報を流さない。(違法です)

B.宅地建物取引業法で決まっている業者間の情報開示(近畿レインズ)に登録するが、「商談中」等の嘘の理由をつけて他業者に情報を開示しない。

C.上記Bの情報開示はするが、売主様から「広告不可」を希望されていないのに他業者に「広告不可」「ネット広告不可」と自社で勝手なルール付けをして、自社だけは広告をして自社で売れるようにする。(売主・買主の両方からの手数料を得ようとする)

A〜Cの事があれば、売れる話しを逃している可能性が高いという事になります。

以上が例で、お客様が売主・買主になった時にその仲介業者・営業マンが100%お客様の立場になって仕事をしてくれるか、よくご確認下さい。

今回、「両手数料両禁止」に至らなかったのは上記のような両手数料のマイナス理由もありますが、ここでは書ききれないマイナス以外の理由や順を追ってやらないといけない事が沢山あるからです。

お客様には「手数料の仕組み」をご理解頂き、「損」されないようにお願いします。

by サミー 


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| サミー編 | 18:00 | comments(0) | trackbacks(0) | -
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