全国の不動産屋さんが送る「すべらない話」

普段自分達のお店では言えないことや、裏話、秘話等ドシドシ公開される?予定です。(笑)ご期待下さい!

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住宅ローンは変動金利がトレンドです

まいど!サミーです。

雨の日が続きしたね。 

週間天気予報を見ると“傘マーク”が無くなっています。

梅雨明けなのか、もうひと雨降るのかどうなんでしょうか?

ワールドカップサッカーはスペインが優勝しました。

日本も善戦したので4年後が楽しみですね♪

・・・ここから本題です。

ニュースを見るとメガバンクの住宅ローンに占める変動金利の割り合いが90%を超えたそうです。

変動金利の店頭金利は2.475%くらいですが、そこから金利優遇を△1.5%前後する銀行もあるので、実際にお客様が借りる金利は1%を切って0.9%台だったりします。

やはりこの1%を切った金利はお得に見えるらしく、新築の売れ残りマンションなどが相当な勢いで売れているそうです。

また、上記ニュースでメガバンクは2006年(平成18年)までは80%以上の方が固定金利で住宅ローンを組まれていたそうで、「そんなに多かったの?」と驚く数字です。

私個人的には以前から変動金利をお勧めしていました。

バブルがまた来ない限り“変動金利”が有利でしょう。(バブルも一時の事ならそう問題にならないかと・・・。)

現在、住宅ローン控除という税金を控除する制度で、住宅ローンを組んだ金額の1%が年間の所得税等から還付されます。(物件やお客様条件による)

・・・という事は差し引き“金利0%”です。

弊社エリアでも物件が売れて、扱い件数が減っています。

一度不動産屋さんに住宅ローンを試算してもらってみてはいかがですか?

思ったより、有利に買えるかも・・・。

返済例:借入れ3000万円/金利1%/変動金利/借入期間35年→月々84,685円です。

by サミー


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| サミー編 | 14:01 | comments(0) | trackbacks(0) | -
フラット35S 住宅金融支援機構(旧「住宅金融公庫」)
JUGEMテーマ:日記・一般

まいど!

ご無沙汰しております。

サミーでございます。

「住宅ローン」って本当にどれが良いのか選ぶのが難しいです。

ネットで調べればそれぞれの銀行などの金利(定価の金利)は分かりますが、金利優遇後の実際に組む金利(値引き後の金利)は各銀行等で表示されている銀行(等)と表示されていない銀行(等)が有ります。

なぜ表示していたり表示していなかったりが有るかご存じですか?

物件やお客様の条件により最優遇金利を組めたり、組めなかったりする為です。

ローンを組めない方からのクレーム防止のために再優遇金利を表示していなかったり、“ご希望に添えない事が有ります”と但し書きを書いた上で優遇金利を表示していたりです。

本当に有利な銀行は不動産会社が一番良く知っているかもしれません。

銀行以外には住宅金融支援機構(旧「住宅金融公庫」)の フラット35という全期間固定金利の住宅ローンがあります。

この住宅金融支援機構のフラット35から更に住宅金融支援機構の基準をクリアしたフラット35S適用の一戸建て住宅やマンションは標準金利から優遇された金利を受ける事が出来ます。

例えばりそな銀行(窓口銀行や組む月により金利が変わります)を窓口で申し込みすると通常のフラット35は全期間2.61パーセントの金利ですが、フラット35Sなら当初10年間は金利が1.0パーセント優遇されるので、1.61パーセント(当初10年間)となります。

「固定金利で安心を!」という方にはオススメです。

フラット35の通常金利分と現在のフラット35Sの優遇分を借入金3000万円、借入年数30年で比較すると総支払額が360万円以上の差額となります。

住宅金融支援機構のフラット35(フラット35S)は銀行ローンより申し込みの流れが煩雑だったり、時間掛かったりしますので、不動産会社は嫌う傾向にあり遠回しに断る業者もあります。

また、自営業の方や転職などの理由で銀行融資が断られた方は一度検討してみるのが良いと思います。

ワタクシ、喜んで引き受けます!

最近振り返ると購入・売却希望のお客様を紹介してくれるお客様って、難しい案件をクリアーさせて頂いたお客様が多いんですよね〜。(笑)

追伸:平成22年12月末までの金利優遇ですが、申込件数(申込金額)の上限があり、早期終了する事があるそうです・・・お早めに!

↓住宅金融支援機構(旧「住宅金融公庫」) のホームページ
http://www.jhf.go.jp/

↓フラット35S紹介ビデオがあります
http://www.flat35.com/guide_video.html

by サミー


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| サミー編 | 12:37 | comments(0) | trackbacks(0) | -
平成22年1〜3月の市場動向
 

不動産業界では毎年この1〜3月が、転勤や子供さんの学校などの理由で繁忙期となります。

賃貸業者さんに聞くとこの1〜3月で、1年間の売り上げの半年分とか3分の2の売上高になるとも聞きますが、弊社のような売買が中心の会社では通常月の2倍まで、というところです。

しかし、今年の1〜3月は売れています!

弊社はホームページを運営して約3年ですが、物件数が過去最低数に減りました。

売却希望のお客様<購入希望のお客様、という図式になります。

なかなか、購入希望のお客様に合う物件が少なく苦労しています。

相場師さんが“公示価格”の事を書かれていましたが、お客様で公示価格や政府の発表する路線価などを引き合いに出されて、今後の相場の上下動がどうなるのか、お話しされる方がおられます。

こういった数字はや上下動は半年前や1年前のデータです。

この「下落」した数字の中にリーマンショックで、日経平均株価のバブル以降最安値の7000円台前半だった時期が含まれます。

私は結構、株価に連動していると思います。

先日のニュースで日経平均株価が、数年ぶりに1万1千円を越えたと発表されました。

またアメリカで袋叩きに遭ったトヨタが、アメリカでも日本でも直近のデータでは販売台数を伸ばしています。

“減税”と“低金利”と“住宅ローン控除”は過去最高に有利な条件となっています。

この1月〜3月に弊社では、金融関係の方と不動産関係の方に購入や買い替えをして頂きました。

結構リアルな景気動向だと思いませんか?

by サミー


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| サミー編 | 15:22 | comments(0) | trackbacks(0) | -
賃貸業者
どうも♪
サミーです!

本日からバンクーバーオリンピックが始まりましたね。
一つでも多くのメダルと取ってもらいたいです。

弊社は売買中心の不動産業者ですが、紹介のお客様や売買に付随したお話し・転勤期間中の期間貸しなど賃貸のお世話もさせて頂いています。
1〜3月は特に賃貸物件を動きが多い時期ですので、今回は賃貸業者のお話しをさせて頂きます。

賃貸業者の方が売買の業者よりそれぞれ特色があります。
ワタクシなりに解説させて頂きたく思います。

大手不動産会社↓
主に法人相手の業務を中心としています。
自社物件を中心に営業していますので、物件数が少ない傾向があります。
一般の方がお店に行くと対応が悪い場合もあります。

フランチャイズの賃貸業者↓
実際には成約済みの物件を広告掲載したり、問題のある業者も中には存在します。
また、「消毒費用」や「24時間安心サポートダイヤル」などの別途費用を要求する業者も存在します。

お客様には見えないのですが、業者が貸主からもらう手数料が多い物件を勧める業者もあります。
全てのフランチャイズの業者が悪いという訳では有りません。
上記をチェックして業者選びをしてください。

売買も賃貸もやっている業者さん↓
賃貸に本当に力を入れて頑張っているか、チェックしてください。

街の賃貸屋さん↓
貸し主さんから物件を預かり管理中心に営業されている業者さんは、情報提供できる物件数が少な傾向にあります。
借主さんに対する営業中心の業者さんで、地元に精通し情報量の多い業者さんがベストかもしれません。

あとは担当してくれる営業マンのセンスや能力・お客様の事をいかに思って対応してくれるかの営業マン次第で左右される部分も大きいです。

ワタクシ、自分で出来るだろう賃貸の仕事は、責任を持って自分でやります。
「私ではお客様の要求に応えられない」と思えば良く知っている信頼のおける賃貸業者さんを紹介しています。

とにかく一度相談してみてください。
ベストな方法を提案いたします!

by サミー


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| サミー編 | 16:44 | comments(0) | trackbacks(0) | -
住宅版エコポイント制度 長期優良住宅の住宅ローン控除
 こんにちは、サミーです♪

ワタクシの投稿が関西の不動産会社が送る「すべらない話し」の本年最終回になります。

当ブログをお読み頂いた方、有難う御座いました。

縁あってこの共同ブログを書かせて頂いた事に感謝します。

また、人の縁も出来た事を嬉しく思います。

今回の話題は―斬霹妊┘灰櫂ぅ鵐箸鉢長期優良住宅の住宅ローン控除のお話しをさせて頂きます。

―斬霹妊┘灰櫂ぅ鵐叛度が平成21年度第2次補正予算の成立を前提として、利用可能となります。

詳細については予算成立後の決定のようですが、ほぼ決定は間違いなしというところでしょう。

住宅版エコポイント制度→国土交通省ホームページ

⊇斬陬蹇璽鷙欺は平成21年度と平成22年度は過去最大の優遇幅で、一般物件で最大500万円、長期優良住宅には最大600万円の控除が適用されます。

住宅ローン控除→国土交通省ホームページ

長期優良住宅の制度は今年初めて創設された制度で、お客様にもよくこの内容を質問されます。

下記の話しを聞いてから、ワタクシこの説明をするのに困惑しています。

阪神・淡路大震災の起こった兵庫県に2005年(平成17年)兵庫耐震工学研究センター(E−ディフェンス)が竣工しました。

この施設は実物大の実際の建物を2棟同時に3次元の地震に近い振動で、耐震性をテスト出来る施設です。

兵庫耐震工学研究センター(E−ディフェンス)→ホームページはコチラ

この施設で行なわれた平成21年10月27日の公開テストにワタクシの親しい設計士さんが、参加・見学されました。

シナリオとしては一般住宅が倒壊して、長期優良住宅が倒壊しない・・・結果、「長期優良住宅の地震への優位性が証明される」という目論見だったのでしょう。

その耐震結果は正反対の一般住宅が持ちこたえて、長期優良住宅が倒壊するというものでした。

この設計士さん曰く、長期優良住宅はコンピューターによる設計で、揺れには強いが力の逃げ場が無く(言い換えれば”しなり”が無く)この結果になったのでしょうとの事。

また、「建物の構造は筋交いや金物で補強をすればするほど良い」というのではなく、バランスが大事との事。

「コンピューター設計が絶対ではない」という結果です。

制度が先に出来て、内容が後回しという悪しき例です。

E−ディフェンス公開実験→一般の方の動画サイト

皆様、来年も宜しくお願い致します!

by サミー


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| サミー編 | 17:23 | comments(2) | trackbacks(0) | -
減税・控除の実例
 
こんにちは!

サミーです。

急に寒くなりましたね。

昨日はボジョレーヌーボーが解禁されました。

皆さん飲まれましたか?

今回は現在、住宅に関しては過去最大の減税と言われていますが、果たしてどれだけ安くなっているのか?を具体的な実例の数字をご覧頂き、ご理解頂きたい思います。

「今」がお買い得なので、私も中古一戸建て住宅を購入しました。

その数字からご説明します。

物件価格は税金の課税基準となる「評価証明書」の数字を元に2830万円とさせて頂きます。

「評価証明書」の金額は実際に売買されているであろう金額の70%の金額です。

また、住宅ローンは100%ローンで2830万円とさせて頂きます。

収入印紙代45,000円→軽減後15,000円

登録免許税252,881円→軽減後192,100円

抵当権設定費用113,200円→軽減後28,300円

固定資産税274,099円→軽減後71,419円

不動産取得税311,400円→軽減後0円

上記合計で689,761円「オトク」になっています。

これに住宅ローン控除をプラスします。

住宅ローン例2830万円を35年借入れするとおよそ250万円以上が控除で返ってきます。

全ての減税・控除を合計すると約320万円の「オトク」となります。

上記から一例とはなりますが、2830万円の物件から320万円を引くと1割以上物件が安く購入出来る事になります。

是非、現在の減税を活用して物件購入して頂きたく思います。

by サミー


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| サミー編 | 13:49 | comments(0) | trackbacks(0) | -
減税
まいど!

サミーです♪

100年に1度の不景気への景気対策の為に、現在100年に1度(?)の減税が不動産に対しても各種あります。

1.住宅ローン控除

最大600万円まで取得税や今年は住民税も返ってきます。

ローン残高の1%が購入後10年間毎年返ってきますから、考えようによっては物件価格の100%を借り入れすれば、物件価格が1割引で購入できるのに近い計算になります。

控除をできる建物の築年数に制限がありますが、一定の耐震基準などをクリアすれば利用可能な物件もありますので、詳細はお尋ね下さい。

2.相続時精算課税制度

家を買う時に親から資金援助を受ければ3500万円まで贈与税がかからない制度です。

3.譲渡損失の繰越控除

買い替えの方への控除です。

売却する物件に譲渡損失があると最長4年間にわたって所得から控除されます。

新しく購入する住宅ローン控除と併用可能です。

4.不動産取得税

一定の条件を満たせば「軽減」や「免除」が受けられます。

また耐震基準などをクリアすれば「軽減」や「免除」されるケースもあります。



ワタクシが最近お話しさせて頂いたお客様の中で、ご存じない方も結構多かった為に書かせて頂きました。

その他にも多岐に渡って、税の軽減や控除が実施されています。

税金は非常に複雑で特例などもあり、わかりにくいです。

上記の詳細につきましては個々の条件をご相談下さい。

それぞれの方に合った減税の種類と金額をご説明させていただきます。

ご相談お待ちしています!

by サミー 


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| サミー編 | 19:09 | comments(0) | trackbacks(0) | -
仲介手数料 両手手数料禁止
こんばんは!

サミーです

総選挙では民主党が圧勝しましたね。

民主党が一時期マニュフェストに掲げていて、最終的に選挙前にはマニュフェストから消えた「不動産業者の仲介手数料・両手禁止」のお話しを私なりにさせて頂きます。

不動産の売買には大きく分けて2種類が有ります。

1.新築マンションなどの売主直接販売(売主代理の直接販売)

2.その他の中古マンション・一戸建て・土地の仲介

「1.」の直接販売は仲介手数料が不要で、「2.」の仲介は仲介手数料が必要です。

仲介手数料は一般的に下記のように頂いております。

売主様→仲介手数料→売主様担当の仲介業者→金銭の授受無し←買主様担当の仲介業者←仲介手数料←買主様

となります。

仲介手数料の上限は物件価格の3%+6万円に消費税を合計した金額です。

下記が「仲介手数料・両手禁止」を考えさせられる2つの例です。

パターン1.

新築一戸建て住宅を建築する小・中規模の建築業者さんは、自社で販売営業の部門を持たずに仲介業者に上記の売主手数料を支払う条件で、仲介業者に販売を任せます。

仲介業者は「売主様」と「買主様」の両方の窓口になる訳です。

もちろん買主様というのはその家を買って住もうと思う一般消費者で、この買主様が仮に値引きをして欲しいと希望した場合を考えましょう。

この仲介会社と営業マンは「買主様」の為に頑張って価格交渉をしてくれるのか、「売主様」の立場に立って価格交渉をしない、あるいはある程度しかしない・・・という事が起こる可能性があります。

例えば売主が「値引きをする代わりに仲介手数料は正規の金額を支払わない」という意向であれば、営業マンは買主の値引き希望に対して、100%の努力をしないという事がありえます。

パターン2.

売主様がその物件にお住まいされていて売却される一般消費者、買主様がその物件に居住する事を希望される一般消費者とします。

この両者から仲介手数料を頂ける可能性のある仲介業者と営業マンの例です。

この物件の売却依頼を受けた仲介業者・営業マンの中には自社で売主様からと買主様からも仲介手数料を欲しくて、下記のような事をする業者があります。

A.他業者に一切情報を流さない。(違法です)

B.宅地建物取引業法で決まっている業者間の情報開示(近畿レインズ)に登録するが、「商談中」等の嘘の理由をつけて他業者に情報を開示しない。

C.上記Bの情報開示はするが、売主様から「広告不可」を希望されていないのに他業者に「広告不可」「ネット広告不可」と自社で勝手なルール付けをして、自社だけは広告をして自社で売れるようにする。(売主・買主の両方からの手数料を得ようとする)

A〜Cの事があれば、売れる話しを逃している可能性が高いという事になります。

以上が例で、お客様が売主・買主になった時にその仲介業者・営業マンが100%お客様の立場になって仕事をしてくれるか、よくご確認下さい。

今回、「両手数料両禁止」に至らなかったのは上記のような両手数料のマイナス理由もありますが、ここでは書ききれないマイナス以外の理由や順を追ってやらないといけない事が沢山あるからです。

お客様には「手数料の仕組み」をご理解頂き、「損」されないようにお願いします。

by サミー 


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| サミー編 | 18:00 | comments(0) | trackbacks(0) | -
住宅ローン
 こんにちは!サミーです

弊社は8月16日(日)まで夏季休暇を頂いていた為、投稿が遅くなり申し訳ありませんでした。

皆様は怪我なく楽しい夏休みを過ごされたでしょうか?

住宅として不動産を購入するに当たり、ほとんどの方が住宅ローンを組まれます。

住宅ローンの金利は以前より複雑でどこが「オトク」なのか、大変わかりにくくなっています。

大きくは下記のような要因です。

1.変動金利の基準金利が銀行により異なる。(固定金利も異なる)
金利が0.1%違えば、3000万円を35年ローンで借入して1ヶ月の支払いで1,391円差、1年で16,692円差、35年で584,220円差となります。

2.金利優遇が各銀行で行われており、その優遇幅が銀行により変わる。

3.上記優遇幅はインターネットで各銀行のホームページをチェックしても、最大優遇幅は実は書かれていない。

4.住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の住宅ローン「フラット35」は銀行が「取り扱い+審査」の窓口となり、各銀行により審査方法や金利が異なる。

上記「3.」の理由はお客様や物件により最大優遇幅の金利優遇が使えず、最大金利優遇幅をオープンに公表してしまうとその優遇幅を利用出来ないお客様からクレームが来るのを恐れての銀行の表示方法となります。

弊社では最近下記のような住宅ローンを組ませて頂きました。

1.変動金利、全期間△1.6%金利優遇。

2.銀行の審査基準に合致しない案件→フラット35(住宅金融支援機構)での借入れ。
以前は物件価格の80%までの融資でしたが、現在は物件価格の100%まで利用可能です。

3.銀行ローンとフラット35の「イイトコドリ」。
フラット35を基本に銀行ローンと合せて借入れする方法。
銀行ローン90%借入れ、フラット35を10%借入れなどのミックスプラン。
フラット35の変わらない安心である固定金利よりも、金利優遇後の安い金利が魅力の銀行ローンの方が良いと思われる方も多いです。
また、フラット35と合せて銀行ローンを組まれると保証料は全借入額に対し不要です。
銀行のみで3000万円を35年借り入れた場合、保証料は約618,600円別途必要となります。(各銀行により保証料は若干異なります)

詳細につきましては是非「すべらない話」メンバーにお尋ね下さい!

by サミー


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| サミー編 | 12:42 | comments(0) | trackbacks(0) | -
関西では「専用通路」関東では「敷地延長」
 まいど!サミーです


梅雨が明けませんね、梅雨明けは8月になってからとか・・・。

売り土地や一戸建て物件の中に何割かは「旗竿型の土地」又は「専用通路付きの土地」「敷地延長の土地」と呼ばれる土地(土地付の建物)が含まれます。

注:一番下の略図をご覧下さい。

略して「専通」(センツウ)または「敷延」(シキエン)物件と言います。

関西では「専用通路付きの土地」(センツウ)で関東では「敷地延長の土地」(シキエン)と地方によりメジャーな呼び名が変わります。

この「関西」と「関東」の違いをいろんな方に言うと「へぇー知らなかった」というお答えが多いです。

他の地方ではどう呼ぶのが一般的なのでしょうか?

ネットからお問い合わせを頂く中で、この「専通」物件へのお問い合わせは非常に少ないです。

道路から奥まっていて決して見栄えは良くない場合も有りますが、プライバシーを保てたり以外に陽当たりが良かったり・・・。

「この物件お奨めですよ・・・」と実際にこのような物件を実際にご覧頂くと結構気に入って頂く事も多いですが・・・。

この「専用通路付き土地」「旗竿型の土地」ですが、関西では一般に整形地が100とすれば60〜75前後で購入できるのに対し、関東ではそんなに評価は落ちず70〜80前後とおっしゃる関東の不動産業者の方もおられました。

関西はお買い得です?(笑)

また、割安に買える分、広い土地を買って南庭を設けるという考え方も可能です。

また「南向き限定」と指定されるお客様もおられますが、私は「周りの建物や道路等の総合的な条件」と思っています。

南向きに「ドーン」と向いていてもその道路から丸見えで、窓も開けるのにも躊躇する物件もあります。

食わず嫌い・・・ではなく、見ず嫌いになられず、いろいろな物件を実際に見て頂きたく思います。

ご案内させて頂きますのでお気軽に!

by サミー




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| サミー編 | 18:35 | comments(0) | trackbacks(0) | -
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