全国の不動産屋さんが送る「すべらない話」

普段自分達のお店では言えないことや、裏話、秘話等ドシドシ公開される?予定です。(笑)ご期待下さい!

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増税・・・(汗)
JUGEMテーマ:日記・一般
こんにちは!直球勝負です
今日はいよいよ・・・ですね!
えっ?何が?って・・・。

ワールドカップの対オランダ戦がいよいよ今日です!

決してサッカーファンではない私も今日ばかりはキックオフには
自宅のテレビで応援観戦をしたいと思っています。
このブログを書きながらもどことなく落ち着きがすでにありません。

さて、そんな大事な一戦を前に書くブログ。

何を書こうかな・・・(笑)&(汗)

不景気な時ほど景気の底上げのために税制の優遇措置はあるものですね。
個人ばかりではなく法人税の見直しもされるということですので
私のような小さな会社にとっても非常にありがたいことです。

でも、その一方で「消費税が10%アップ・・・」なんですよね
財政難の日本では致し方ないことかもしれませんね。
個人的には収入格差によって大きく損失を被られてしまう世帯や
個人の方もおられるので手放しでは賛成できませんが、
間接税として消費に対して平等に税収するという消費税を
アップするのはある程度、正統かつ公平性がある増税ではありますね。

さて、日常の小額のお買いものにおいても消費税が5% ⇒ 10%
となると年間に換算すれば非常に大きな額の負担となりますね。

不動産の購入においては不動産の価格そのものが
数千万円といった大きな金額の商品となりますので、
ちょっと笑えない消費税額となりそうです。

前回、営業マンの住宅ローン商品の知識レベルについて書かせて
頂きましたが、「税金」については住宅ローン以上に知識の無い
営業マンが多いように思われます。

優遇措置の適用が可能かどうかというだけで
購入物件の条件も見直しが必要です。
もちろん、所得控除や税額控除により実質的な所得に
差が生じますので大きな問題といえます。

不動産購入や売却にかかわる税金は
そんなに難しい優遇措置の内容ではないものがほとんどです。
物件紹介だけではなく、お客様がしらないことをアドバイスするだけじゃなく、
どのように「家」というものに対して多方面から提案できるかどうかが
今後の不動産営業においてもっともと高いレベルを求められていくと
思います。私たちも日々勉強をしていかなければなりません。

ということで頑張れ、侍ジャパン!

by 直球勝負


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この会の主旨は「不動産業で共に学び、共に栄える」事です。関西の不動産屋さんが送る「すべらない話」ブログを運営する5社のメンバー全員、この会の主旨に賛同し加盟しております。 

 

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| 直球勝負編 | 18:36 | comments(0) | trackbacks(0) | -
住宅ローン選びもかなり重要!
こんにちは!直球勝負です
どうも、明日から一週間のお休みに入る不動産会社さんも
多いみたいです。鍵の手配が出来ないのでご案内ができなくて
困ってしまいます

さて、良い住宅を購入したい!安心、安全な不動産取引をしたい!
という方は多いと思われますが、そのためにはどうしたら良いのでしょうか?

不動産探しやご購入に際してきめ細やかなフォローをしてくれる
良きアドバイザーといえる営業マンを見つけることが
良い住宅を見つけることのできる要因のひとつだと私は思っています。

さて、不動産の購入において住宅ローンをご利用される方も多いと
思われます。
同じお借入額や返済期間、同じ銀行の住宅ローン商品であっても
ご利用をされる方のライフプランや将来の返済計画が異なるため
この商品が一番良いという普遍的なものはなく、△△さんにとっては
××銀行の○○な商品が良いという選択になってきます。

だから、良い物件が見つかっても住宅ローンそのものの選択で
間違った選択をしてしまうと長〜い期間にわたるローン商品ですから
大きな損失を生じてしまう可能性も出てきます。

もちろん、私はどの商品を選択されるにしても将来的に
借り換えをされることを含めてご提案をさせて頂いております。
もっと幅広く、もっと不動産関連以外の家計の財務体質の
強化・見直しを希望される方にはファイナンシャルプランナーを
ご紹介させて頂いております。

何よりも不動産営業マンが住宅の購入に際して住宅ローンを
斡旋・紹介するケースが多いと思われますが、
どの商品を選択するかがその営業マンの住宅ローン商品の
知識量に左右される部分も多いかと思われます。
これもだいぶ危険かもしれませんね。
実際、程度の低い不動産会社や営業マンは
自分たちにとって手続きしやすいとか仲の良い担当者のいる
金融機関のローン商品を勧めて閉鎖的な情報量の中で
住宅ローンの斡旋をしているケースがあるものです。

by 直球勝負


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| 直球勝負編 | 18:06 | comments(0) | trackbacks(0) | -
住宅版△△ポイントがスタートです♪

直球勝負です

週末の折り込みチラシ、多かったですね。
予想通りといえばそれまでですが。
えっ?なんのことって??

ニュースや新聞など多方面で話題になっている
住宅版エコポイントの受け付けが始まったと思ったら
やっぱりエコポイント関連のチラシが大量に入っていました。

基準を満たした新築住宅や省エネ基準を満たす中古住宅、
リフォームまでも適用範囲にはいっているため消費者の方にとっても
活用できるポイントは結構、あるのではないかと思います。

私も皆さんと同じく一消費者でありながら不動産会社といった
立場でもあるのですが、その立場からすると長く低迷する景気を
少しでも喚起してくれるような材料のひとつとして期待はしています。

ただ、これも時限措置的である点とポイントが低い点が
ちょっと残念だなぁと思っています。

まず期限という点で・・・

平成21年12月8日〜平成22年12月31日に建築着工したもので
平成22年1月28日以降に工事が完了したもの

が条件です。来年はどうなるのかわかりませんってことです。
継続して施策をしないと意味がないと思うのですが。

それと次の問題はあくまで私の個人的な見解ですが
ポイントの上限が300,000ポイントという点。
微妙かなぁと。

家電のエコポイントならばともかくも住宅の場合、購入や
リフォームにおける費用というものは家電の比ではなくめちゃくちゃ
大きな金額ですよね。
にもかかわらず30万ポイントって少なくないですかね。

今までそれすらなかったのだから・・・というレベルで比較すれば
大きなメリットと映っているのでしょうか??
発想は良いのかもしれませんがインパクトが今ひとつ・・・と感じられます。

エコポイントが消費者の購買意欲の上昇というところまで至らないと
本当に景気に良い影響を与えることにはならないでしょう。
(と少し悲観的ですが業界人としては期待もしています)

そんなこんなでエコポイント還元施策はスタートしましたが、
私としては今までと変わらずもっと身近なところで一人でも
多くの方の不動産の売買に関わることができればそれで良し!
ということで明日からも頑張っていこうかな。
最後は私の決意!?で終わらせて頂きます。
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| 直球勝負編 | 21:21 | comments(0) | trackbacks(0) | -
1月の市場性は・・・
JUGEMテーマ:日記・一般

投稿が遅くなりすいません
直球勝負です

マイホームをお探しされている方にとっても我々、
不動産会社にとっても気持ちも新たに迎えた
新年だったかと思いますが、早くもあと3日を
残すだけとなりましたね。
本当に時間って早いものですよね

年明け早々、住宅版エコポイントなども話題にあがりましたが、
あくまで私個人的な見解としては住宅という大きな金額の購入における
モノに対しての還元性が今ひとつ・・・と思えます。
市場を喚起するような大きな波にはならないのではないかなぁと
少し残念感もあります。
まぁ、それでも何もないよりは自動車産業と同じく
裾野が広い住宅業界にとっても消費者の方にとっても
プラス要因であることは間違いなしですが

さて、こちらのブログに現在、参加している不動産会社さんは
みなさんタイトルどおり関西圏ではあるものの、地域が
被っておらずその市場性は千差万別といえると思います。

昨年の11月頃から年末、そして現在と変わらず不景気ですが
例年よりやはり不動産の流通は活発といえます。
都市銀行、地方銀行の担当者が弊社にローンの紹介に
見えられますが、その際のお話でも住宅ローンのお申し込み数が
非常に多いと言われます。

私の地域でも秋から現在まで良く物件が動いているなぁと感じられます。
「動いている」というのは「良く売れている」ということです。

えっ?こんなに不景気なのに家を買う人っているんだ〜という
ことを言われる人もおられますが、堅実な方ほどこの不景気こそ
チャンスということで購入をされているものです。
ただ、買い手市場になっている現在、売主さんからするとある程度、
買い手の条件に譲歩しなければならなかったり、持っていても
価格が上がる見込みがないことから非常に厳しい状況とはいえます。

ただし、物件が動いているとは言ってもその内容という点では
以前と異なってきています。
住まいというものに対しての価値観の多様化がありますが、
現実的な面では購入額というものが下がってきています。

資金計画や支払い能力も各人異なるので一概には言えませんが、
ローンを長期で組みたくない(退職後に残したくない)、毎月の
返済を10万円くらいまでに押さえたいという意向が強くなっています。

だから、思い立ったからその時に購入ということも大事ですが、
それ以前に計画性をもって諸経費分くらいは自己資金を預金していく
という計画性のある方が今、不景気という恩恵に預かって思うような
物件を条件良く購入していけているといえます。

何事も計画性を持ってさえいれば状況の変化に対応して
良い良い状況を自分で作っていけれるもののような気がします。
今年も不動産売買を通じて昨年以上に自分自身に、お客様に、地域に、
社会に貢献できるような事業展開を行っていきたいなぁって思っています。

何か最後は私の決意表明みたいですが、要するに1月は物件が良く売れていて
2月・3月は普通に考えて例年通りそれ以上に動いてくるわけですから
購入者の方にとっては期待出来そうですねってことを書きたかったのです。

by 直球勝負


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| 直球勝負編 | 20:03 | comments(0) | trackbacks(0) | -
建物検査の重要性
JUGEMテーマ:日記・一般

こんにちは!直球勝負です

この「すべらない話ブログ」を
お読みいただいている方には
当然ながらマイホームをお探しの方も
多いかと思われます。

そんなあなたは戸建てをお探しですか?
マンションをお探しですか?
新築?中古?

いろいろな条件があるので、まずは自分たちの
ライフスタイルに最適と思われるお家の条件
というものを明確にしていかないと
良いお家探しは出来ませんよね。
こんな家は購入すべきではなかった・・・なんて
後悔するにはあまりにも高い買い物ですから。

さて、そうした「不安」も多い
「マイホームの購入」において今回のお話は
マイホーム購入の際、買主さんが抱かれる
最も多い不安要素のひとつを取り上げて
みたいと思います。

私が仕事としている売買の仲介では中古住宅を
扱うことが多くあります。
この中古住宅、皆さんが共通して次のような不安を
少なからずお持ちではないでしょうか?


「建物は大丈夫だろうか??」


ひどい時なんて
「あと、何年住むことができますか?」(笑)
なんていうご質問を頂くこともあります。

このような不安(疑問?)が生じるのも
築年数でしか一概に建物の価値を見い出していない
現在の不動産流通、不動産会社にも問題の責任は
大きくあると思います。

では、新築なら大丈夫なのか?

「新築なら10年間、建物の構造部分への保証が
義務化されているから中古より大丈夫」
という方がおられるかもしれません。

もちろん、「保証」という点では少しばかり
中古住宅より法的には整備はされていると思います。
でも、だからといって問題が通常起こるのは
築年数が10年以上と「ある程度経過してから」と
考えるのが普通ではないでしょうか・・・。

それに以前、私がお手伝いをさせて頂いた新築の
建売物件のご購入に際して、完成見学会の前の
「建物調査」により1階の和室に筋交いが入っていない
という「あり得ない欠陥が判明した物件」などもありました。

新築で・・・、ですよ。
人間で言うと肋骨が何本か折れていて問題なし「はい、退院」
と言われているようなものでしょう(汗)

こんなことばかり書いていると
「マイホーム購入は不安だらけだなぁ」と
思われるかもしれませんね。

もちろん、不動産の購入は自己責任という部分も
大きくウエィトを占めているのは事実です。

私の個人的な見解ですが、中古住宅の売買において
契約条件は買主様には不利益な部分があると思っています。
だからといって我々のような不動産業の免許を持った業者が
売主ではなく、あくまで個人の方が売主の場合、建物が
一定年数を経過していたり、状況、条件によってはあくまで
売主様が引き渡し後に建物の保証責任を負うというケースは
ほとんどないようになっています。

個人と個人の取引においては
(中古物件においてはこのケースがほとんどです)
売主様にどこまでも瑕疵担保責任を追及するということは
酷であり厳しすぎるといった主旨で取引がなされているからです。

だから、「買主さんは不利」
だと私は思っています。

私が誠意をもって仲介をしても、正直、建物の隅々まで
状況を把握することは不可能です。
もちろん、売主ではない以上、瑕疵について責任をとることも
出来ません。

では、どうしたら良いのか?

明確な方法はありませんが、気になる物件が
もし、見つかった際に契約前、もしくは契約の条件
(停止条件)として建物調査の結果を
盛り込まれてはいかがでしょうか?

最近では「ホームインスペクション」という
カタカナでそれなりに体裁の良いネーミングで
事業化されています。

これまで幾つかの調査会社に依頼をしたことが
ありますが「費用も内容もマチマチ」です。
これも各社ごとに異なるので比較検討して
依頼をする必要があります。

でも、5〜6年ほど前と違い、今ではそういった
専門の業者さんも多数増えた事により内容(サービス)の
質の向上と価格競争のおかげで費用対効果という面でも
手軽になった感があります。

だいたい、私の営業エリアでの標準的な戸建は
建坪が30坪前後の家屋が多い地域なんです。
調査時間は概ね3時間前後で約8万円〜10万円と
いうのが相場のようです。

私が紹介をさせて頂いている業者さんの場合、
1級建築士が2名来て現地調査を行い、
素人でも分かりやすいようなレポート
(概ね30ページくらいで、写真を多数用いて図解で
分かりやすくしています)にて結果を報告されています。

今は買主さんの費用負担でなおかつ購入後は
自己責任のウエィトが高いというのが取引の形態ですが、
今後は異なってくるかもしれません。

長期優良住宅に見られるように建物価値を
より見い出すことが出来る物件は
一概に築年数という物差しだけではなく、
価値が算定され、売却の際には売主の費用と責任で
「建物調査報告書」をつけて売却するようになれば
もっと安心して購入して頂けるはずです。

結果として中古住宅取引のトラブルも減る、
流通量が増えることで市場の活性化につながり、
良い意味で価格競争が生じ、
良い物件と悪い物件が一目瞭然となる、
不動産会社の社会的信用が上がる(笑)と
なり得るのではないでしょうか?

もちろん、建物の調査をしている家はしていない家よりも
いい条件で売れるはずですので売主様にとっても責任とか
義務以上に有益だと思います。

いま、中古住宅はお買い得感が出ています。
だって、よく売れているから。
だから、こうした不安をお持ちの方は是非、少しばかり経費が
かかりますが、大事な家、気に入ったお家のためには
調査会社の利用も是非、考察してみてください♪

by 直球勝負


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| 直球勝負編 | 09:10 | comments(0) | trackbacks(0) | -
不動産会社は利益優先?!
言わずとも最近のお客様は不動産業界や業務のことをよくご存知の
方も増えてきていると思います。

これもネットのおかげですね。
物件情報のみならず物件の探し方や見方、不動産会社の選び方など
様々なことはネットで調べさえすれば誰かがアドバイスをしてくれていたり、
そうした疑問を解決してくれるような内容のホームページが
たくさん存在していることも大きく影響していると思われます。

さて、この情報を伝えるための最適な「ネット」。
でも、情報産業でもある不動産業において不動産会社が
物件情報を円滑に適切に情報発信を行っているかというと
そうでもない(泣)というのが現状です。

不動産の売却を依頼されたもののできれば自社で
買主さんを見つけたいとどの不動産会社も思っています。
当社だってそうです。

でも、これが過度に行われることで広告活動を規制する動きが
大手不動産会社を中心に増えています。というよりは一般的に
なってきています。
S友不動産販売さんなんて自社で預かった物件は他業者の
ホームページへの掲載を禁止しています。

私から言わせたら、売主でもないのになぜ、その物件の取り扱い
(広告活動)を制限してしまうのかはなはだ疑問でなりません。
不動産を探している全てのお客様がS友不動産のHPを見ているので
あれば売主様にとっても問題はないのかもしれませんが。

私も大手に在籍していましたが、実際に売却で預かった物件を
本当に手広く情報発信をしてより早く良い条件で買い手さんを
探すということを積極的に行った経験は記憶にありませんから。

なんのために?と思われると思いますが。

出来る限り、自社に来たお客さまで買い手を見つけることで
売主様からも買主様からも仲介手数料を受領できるということが理由です。
でなければ、S友不動産販売さんに売却を依頼される売主様はほとんど全てが
「他業者での広告活動をして欲しくないと思っている方ばかりということになりますので(笑)」

だから「大手だから安心」とか「大手だから売れる」とか
「中小零細だから不安」だということはいっさい関係がないのです。
こうした広告活動の制限は売主様の本意ならともかくも自社の
利益優先ということであれば不動産の流通性を悪くし、結果、
業界そのものが厳しい厳しい状況に陥るとも考えられます。

売るのも買うのもネットで情報は集めておいて、結局、その後は
アナログ的に全ての物事を自分自身の目と足を使って判断を
していく必要があるといえますね。

ここでブログを書いている仲間の不動産会社さんはきれいごとではなく本当に
「お客様のためにどうあるべきかを判断の基準にして日々、営業しています」
本当ですよ。
逆にこんな物件情報の取り扱いひとつを取ってもブログを書くことが出来るほど
「閉鎖的」なこの業界はまだまだ未成熟だといえるかもしれません。

by 直球勝負 


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| 直球勝負編 | 21:14 | comments(0) | trackbacks(0) | -
なんなんだこのアホな業界は
直球勝負です
非常に、ひじょ〜に、書き込みが遅くなり本当に申し訳ございません
まっ、お詫びはこの程度で。(軽すぎるかな?!)

不動産業界というか不動産業に従事している人や不動産会社に
対してお客様はどういった印象をお持ちなのでしょうか?
事業者側の私たちは常に「顧客目線」での事業、営業を
考え改善して努力し試行錯誤しています。

お客様の私たちに対してのイメージはいろいろだと思います。
あくまで「イメージ」ですからね。

しかし、実際に不動産会社と付き合ったことがある方に同じような
質問をするとリアル版はイメージ版とは異なった返答を頂きます。
その返答もやはり、いろいろですが「これ」は結構、多いです。

「いい加減ですよね」

お客様以上に不動産業に従事している方はこの言葉に納得
なんていう方も多いのでは(笑)

でも、本当に多いんです、いい加減な業者にいい加減な担当者。
なぜ、そんなことをするのかなぁ・・・、
なぜ、そういった営業姿勢なのかなぁ・・・と私自身が特にたいした
営業や事業をさせて頂いているとは思っていませんが、
それでも首を傾げたくなるようなことが非常に多いんです。

で、本日はタイトルをそれにしました。

私の会社の営業エリアでお買い替え先をお探しされている方が
地元の業者にご自宅の売却を依頼された時のお話です。
同じ不動産会社の異なる3つの支店から査定の報告に
来てもらった時のことです。
( この依頼の仕方もちょっと疑問ですが(笑) )

一社目は調査・周辺の取り引き事例・競合物件などを一通り調査の上、報告。

二社目は売主様が自己資金がなく、転職間もないことから目の前で銀行に
電話を入れてお買い替え先の購入の可否(ローンの可否)を確認。
特に物件の調査は行っておらずに状況等をヒアリングしにきた様子。

三社目は物件(ご自宅)のことをまったく聞いておらずとりあえず
カタチだけの査定書だけを持参。

消去法で一社目の「当たり前のことをしている会社」がすごく
マトモに見えませんか?(笑)

実際、二社目は銀行に電話で確認をしたところ
「転職間もないことから、やはりローンのご利用は難しいみたいです・・・。
ところで、こちらのご自宅を売却にまずは出していかないといけませんね。」
とわけのわからんことを言ったのです(笑)

三社目は事前になにもヒアリングが出来ておらずに来て
いきあたりばったりの話をして、これも「とりあえず、売りに出して
様子をみましょう」というわけの分からないトークが展開されたのです。

この三社とも実は同じ業者でして営業所が違うという売主のFさんの
依頼方法もちょっと問題はあるかもしれませんが、内容はともかく
こうした「いい加減な対応」というのはお客様からよく耳にすることです。

他のお客様からは自宅を売りに出してもらっているが
何をどうしているのか全く報告もない・・・ということも聞きました。

この「すべらない話ブログ」に投稿している業者さんにおいては決して
そういうことはありませんが、本当にこの業界の業者、営業マンは
いい加減な人が多いのが事実です。
業界自体は歴史もあり成熟しているのに、サービス産業としては
それと反比例するような努力実績しか残せていない残念な業種です。

売却の時も、ご購入の時も会社名や宣伝のイメージ等ではなく
「担当者」をよく見て依頼をされることが非常に重要ですね。

by 直球勝負 


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| 直球勝負編 | 09:27 | comments(0) | trackbacks(0) | -
屋上の緑化政策ではありませんが・・・
直球勝負です
バリ子さんが遅刻なら、もう私は席が用意されてないかも(笑)
遅くなりすみません

昨日は甲子園に阪神対ヤクルトを観戦に行ってきました
日中はまだまだ気温も高く日差しも強いのですが、朝晩は
非常に過ごしやすいといった感じで甲子園も例の浜風が
適度に吹いていて涼しく快適に観戦することができました。
もう、「秋」も近づいてきていますね

さて、当社では事務所の雰囲気を少し変えてみました。
どう変えたのかと言うと事務所内に「観葉植物」を増やし、
事務所の外にも寄植の鉢を複数設置するなどしてみました。
やはり、「緑」があるとものスゴく気分が変わりますね

家を購入される方は賃貸にお住まいの方が多いのですが、
それほどガーデニング等を楽しめるスペースや空間は
お持ちでないと思われます。

そこで、家を購入された際に思い切ってガーデニングに
取り掛かられるといった方が少なくありません
しかし、意外と初心者ではガーデニングは難しく、枯らしてしまって
うまくいかなかったなんてこともよく聞きます。

それと、当社の営業エリアではなかなか一般のサラリーマンの方が
ガーデニングや家庭菜園が出来るような庭のある戸建てを購入すると
いうのは難しいという面もあります。
家探しの条件は本当に千差万別でそれぞれの方の価値観があり、
ライフスタイルがあるのでこれがベストと断言は出来ませんが、
鉢植え程度までのガーデニングや家庭菜園であれば、
庭のあるマンションのお部屋という選択肢も面白いと思います。
それにマンションの方が駅などの利便性アップが期待できます。

小さなお子さんがおられる方にはもう季節は過ぎてしまいましたが、
プールも出来ますし、庭で遊ばせておくことができるので意外と
使い勝手があると思われます。
意外とマンションのお庭って広いところがあります。
1階でもプライバシーが守られているところというのが少なくありません。

自分たちが求めているライフスタイルを決めた予算で実現しようと
するといろいろと選択肢がある一方で、何かを我慢したり妥協点を
見出していかなければなかなかマイホームって見つからないものです。
暑い日にはなかなかお家探しもキツいなぁと思われていた方も
涼しくなり始めたこの9月から気分一新でお家探しをされてはいかがでしょうか?

今日の話、ちょっとすべってる感が・・・。(汗)
まっ、いいか(笑)

追伸 ところで、先日、うれしいお問い合わせを頂きました。
    この「すべらない話ブログ」をご覧頂いた方から
    問い合わせを頂きました。しかも、当社の営業エリア外で
    お探しの方から。ありがとうございます♪

by 直球勝負


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| 直球勝負編 | 19:28 | comments(0) | trackbacks(0) | -
夏休み目前ですね!
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こんにちは!直球勝負です
来週は夏休みといった方も多いと思います。
帰省の方、行楽地に行かれる方、皆さんいろいろな
過ごし方をされると思います。

私のペンネームを「直球勝負」にしているのは
ストレートなコメントや文章を書いていこうという想いからですが、
実際に野球は好きなんです。
ここ数年は友人と高校野球を観戦に行くことも楽しみのひとつにしています。

さて、不動産の話題に入ろうと思います。
今日は「団体信用生命保険」についてです。

これってご存知でしょうか? 

住宅ローンを利用される場合、この「団体信用生命保険」への加入が
義務となっています。任意ではなく義務です。

えっ?そしたら生命保険料が発生するの?という疑問を
お持ちになられる方もおられると思います。
保険料という名目では請求はされません。


なぜかというと住宅ローンの金利に保険料は含まれているからです。
だから、負担していないということではなく、実際には支払っていることに
なりますが気持ち的には保険料を払っているという感覚はありません。

この生命保険への加入は義務ですから、保険に加入が出来ない
というケースはどうなると思われますか?

この場合、残念ながら住宅ローンの利用は出来ません。

ただし、連帯保証人を付けてその方の返済能力、健康状況が
問題がないなどのケースであれば借りることは可能です。
でも、これだと債務者に万が一のことがあった場合に、
ローンの残債が団体信用生命保険で返済されるといった
本来の目的が達成できませんので、あくまでローンを借りるための
手段としての「連帯保証人」となってしまいますから
その点は十分、注意が必要ですね。

さて、健康診断等を受けられている方も多いと思いますが
健康診断で再検査、精密検査が必要と所見の欄に記載が
あってもそれだけでNGといったことにはなりません。
借りるためには・・・ということで内容について虚偽の記載をしてしまう
のは絶対ダメです。
正直に申告をしておかないと将来、今、指摘されていることと
因果関係があって万が一の状況になった際に「生命保険」が
支払われないということになります。

告知内容を十分理解していなかったなんていうことは通りません。
これも裁判で保険会社が勝っているという判例がでています。

健康でないと住宅ローンを組むことが出来ないということです。
ただ、銀行によっては通常の団体信用生命保険の審査基準よりも
緩和した審査条件の団体信用生命保険を用意しているところもあります。

大手行では三井住友銀行です。
もし、他行でNGだった方も一度、三井住友銀行での審査を
されてみても良いかと思います。
でも、条件が緩和されている一方で、貸し出しの金利が1%
高くなってしまうのがこの団体信用生命保険の特徴ですが・・・。

家だけの紹介、取り引きなんてことは不動産会社であれば
どこでも誰でも出来ます。
住宅ローンをはじめとして、将来のライフスタイル、マネープランを
提案してくれるような不動産会社や営業マンとお付き合いする方が
マイホーム購入という人生の一大イベントがよりいっそうお客様にとって
メリットを大きく享受できる機会になると思います。

普段、お忙しい方にとってはいろいろな視点から改めて
「マイホーム購入」を検討するには良い夏休みとなるかもしれませんね。

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| 直球勝負編 | 11:14 | comments(0) | trackbacks(0) | -
駆け出し営業マンが感じたこと
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こんにちは!直球勝負です

先月、当社は新しい営業マンを採用しました。

その彼がある日、私に言いました。

「社長、地場の業者はいい加減な業者が多いですね。
でも、大手(の担当者)は一方で冷めているというか仕事を
義務的にこなしているだけといった感じを受けますね。」

私もある大手の不動産会社出身であり、地場での営業経験もあり、
どちらの事情も把握しているつもりです。
まさしく、当社の新人営業マンが言っていることは間違いでは
ないなぁと思います。

大手不動産会社は「大手」だからこそ「不動産の売却」において
依頼や相談を受ける数は地場の業者と比べるまでもなく、非常に
多いといえます。

でも、それならなぜ大手以外の圧倒的多数である中小・零細な
不動産会社が生き残っていけるのでしょうか?

それは、「大手に依頼したから売れる」ということではないことが
明確だからですね。
どういうことかと言えば、客付け(購入者のお世話をすることを意味します)
はほとんどが中小・零細の地場業者が行っていると言えるからです。
逆に客付けが出来ない地場業者は終わり・・・ということになり得ますが。

私自身も大手に在籍している時はほとんど買主様のお手伝いをすることが
ありませんでした
「していたつもりだった」というのが適切かもしれません。
では、なぜ、買主様のお手伝いが出来なかったのかというと、
やはり「真剣」ではなかったのだと思います。

物件が良かったり、たまたま物件に対して希望者がおられたから
購入していただいたということが多かったのです。
これでは、マイホーム探しの中で買主様から感謝をされるような
営業をしていたとは言えませんよね。
でも、その時は気が付かないものなんですよね。

良い物件が見つかるまで本当にお客様の事情を考慮して
相談させて頂きながら苦楽を共にした結果、良い物件をが見つかった、
購入していただけたということが今では本当にごくごく当たり前のことなのですが、
サービス業に位置している(と私は思っている)不動産業界では
まだまだそうした顧客視点で営業というものを展開していない会社、
担当者が多過ぎるというのが現状です。

だから、異業種からの転職をしてきた私の会社の新人くんは
毎日必ず言います。
「この業界は程度が低いですね!

確かに私もこの業界に入ったばかりのときは同じ事を言っていましたが。

とにかく、自分のために一生懸命な営業マンは多くいると思いますが、
お客様に対して一生懸命な営業マンというのはまだまだ少ないといえます。
家探しの成功の可否はまずは営業マン探しからですね。

by 直球勝負


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| 直球勝負編 | 20:02 | comments(0) | trackbacks(0) | -
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